东北网2月3日讯 房价涨了，这是人人都知道的事；2009年，哈尔滨二手房价涨幅列15个副省级城市之首，这事未必人人都知道。就连记者向哈尔滨商业大学经济学博士刘任重谈起此事时，他也着实吃了一惊。但他说，这也在情理之中，因为有众多因素在推动着哈尔滨的二手房价，西客站、地铁、松浦大桥等让周边房价一再飙升，年轻家庭、拆迁户等都成为刚性需求，利好政策、新房价上涨等等都成为各种推力。那么，到底哈尔滨的哪些区域二手房价上涨幅度较大，上涨背后的深层原因有哪些，今年的二手房价会是一种怎样的趋势？本报针对这些问题对业内人士、消费者、专家、政府部门进行了采访，以其为读者带来更多的相关信息。
现状 2009冰城二手房热度惊人 宁肯双倍赔也等价格涨
去年4月,小刘通过房屋中介看中了位于道外区和平小区的一套二手住宅,使用面积39平方米,价格26万元。房主答应两个月后交房，小刘遂交了5000元定金。交房的日子到了，小刘高高兴兴地找到房主，结果房主宁肯双倍赔偿定金也不卖房。
在小刘的多次理论下，房主道出实情，要房可以，加价5万元，因为这两个月房价已大涨了。无奈之下，小刘只得不情愿地接受了房主双倍返回的赔偿金10000元。没过一个月，房主的这套住房最终以31万元的价格售出。
哈尔滨二十一世纪不动产总经理季涛介绍，从去年二季度开始，公司经常接到买方对卖方毁约投诉。无奈，有些精明的买房人主动要求提高定金，由原来的平均5000元上涨到几万元不等。即便这样还是不时有违约现象，因为房子的涨速实在太快了。
不比不知道一比吓一跳(表格详见上图)
哈尔滨二手房的火爆从以下数据可窥见一斑：
哈尔滨温氏房地产经纪咨询有限公司
去年2月，二手房成交额逾6000万元，比2008年增长30%。
好家庭房地产经纪有限公司
去年2月至4月，求购者达到3万人次以上，比2008年同期翻了一倍多。
世联房地产经纪公司
该公司每周在报纸上打两期广告，2007年是公司成立后交易量最大的一年，当时每期广告发布后，能引来1000余个咨询电话。2009年，每期广告引来的电话突破2000个，比历史最好水平翻了一番。
报达房地产置业有限公司
2008年从业人员100多人，2009年增加到300多人。
哈尔滨21世纪不动产公司
2008年，旗下直营店总共6家，2009年增加到16家。
“主角”领涨“板块”驱动 领涨板块：重点校区地铁沿线
去年5月，张女士在南岗区阿什河街看中了一套24平方米的学区房，售价22万元，因为楼房老旧，下水不畅，张女士犹豫不决。为了让即将上学的儿子顺利进入花园小学，5天以后，张女士鼓足勇气准备买下这套老楼。可房主告诉她，这套房子最终以24万元的价格已经出手了。
2009年哈尔滨二手房市场，涨幅最大的是学区房。哈尔滨报达房产中介介绍，去年，哈尔滨呈现出校区房一房难求的状况，有些重点校区的公产房都达到了每平方米1万元，其中花园校区的学区房涨幅最快，往往一套房子五六个买主竞购，最后价高者得。因为每年都有大量的孩子入学，而重点校片区内的房子毕竟有限。
地铁房也是哈尔滨二手房市场的领涨板块之一。王先生家的一套使用面积40多平方米的老房位于南岗东大直街地铁沿钱，去年春季委托中介外租时，中介公司表示27万元可以收购，立马点现。到了去年“十一”，中介公司给王先生打电话表示，有买主准备出价35万元买房，王先生还是不卖。
据“温氏”的调查分析显示，现阶段涨价的“二手地铁房”以地铁出站口周边为主，离出站口近的楼盘，南岗区每平方米平均上涨最少500元，“老太平”每平方米最少上涨300元。
活跃板块：50平米成熟社区
市房产住宅局提供的《2009年哈尔滨市区房地产交易情况》统计数据显示，去年10月份二手住宅交易面积394.86万平方米(建筑面积)，交易套数为52823套，每套住宅平均交易面积为74.75平方米(建筑面积)，折合成使用面积大约50平方米。去年12月，二手住宅交易面积522.56万平方米，交易套数70035套，单套交易面积为74.61平方米(建筑面积)，折合成使用面积同样50平方米左右。两个月之间的交易增幅完全可以用日益火爆来形容。
该局相关人士解释，从这些数据可以看出，去年哈尔滨二手住宅交易量中使用面积在50平方米左右的户型是最活跃。尤其是南岗区，这种户型的二手房交易量占比更大。
成熟社区同样是哈尔滨二手房活跃板块。报达房地产置业有限公司介绍，从交易情况看，海富名都、盟科官邸、文化家园、东升江畔等一些环境好、配套设施成熟社区更有市场，基本上登记马上就出手。在这样的社区，70平方米的房子已由上半年的70多万元上涨到90多万元；30平方米由35万元上涨到50多万元。
揭秘 谁是涨幅第一的真正推手
刚性需求增多？投资客热炒？税收优惠刺激？2009年，哈埠二手房交易价格“突飞猛进”，同比上涨5.9%，涨幅位居全国15个副省级城市之首，比平均水平高3.9个百分点，比最低的青岛市高7.1个百分点。业内人士认为，从实际情况分析，政策利好、外地人购房量增加、大规模拆迁改造后的周期性需求、全民投资意识的集体爆发，以及受全国房地产市场的影响等诸多因素都传导进房价，推动了去年冰城二手房交易价格的上涨。
“集体”换房论 住了30年的小房子也该换了
记者走访哈市各大中介机构发现，二手房因为价格适中仍然是众多市民满足刚性需求的首选。城市小户型居民的周期性换房、外来人口的安家需要集体搅热了哈埠二手房市。
家住道里地德里小区的崔女士2009年成功地选择了一处使用面积63平方米的二手房，并在当年就搬迁入户了。崔女士告诉记者说，自己和爱人都是普通工人，原来在地德里小区的房子使用面积只有不到30平方米。就是这样的房子老两口已经住了快30年。孩子一天天大了，家里的经济负担也越来越小，就开始考虑换房。这两年哈尔滨新房建的不少，不仅单价贵，而且面积都超大，差不多的就要上百万。二手房不仅价格适中，而且社区成熟，交通购物都方便。自己最后在道里区选了套房子，都下来花了60多万元。
据哈市房产住宅局相关负责人介绍，哈市今年二手房交易火爆，与市民周期性的换房需求密切相关。上世纪80年代末90年代初，哈市大范围进行了拆迁改造。当时在道里地德里、安字片附近兴建了大量的小户型住宅。这些超小户型每户住宅面积大约在30平方米左右，卫生间不到1平方米，人均面积也就七八平方米。现在这些老楼已经服役了快30年，大量在这里居住的居民开始选择周期性换房。他们受经济条件限制，首选二手房。而这些居民空置出来的超小户型，则又满足了外来务工人员的租住或购买需求。
人口结构论 哈尔滨的集聚效应相对更强
对于哈尔滨的二手房价涨幅问题，哈师大经济学博士白雪瑞认为，哈尔滨的人口结构特点是其中的重要原因之一。他说，作为省会城市，哈尔滨有着很强的聚集效应，大量的外来人口、外来购房者使得有效需求不断提升。
同沈阳、长春等城市相比，哈尔滨有一个十分重要的特点即其所占全省人口比例超过了25%，而长春仅占吉林的12%，沈阳占辽宁的17%，这就使得哈尔滨的集聚效应更加明显。此外，黑龙江地处东北最偏远的一端，哈尔滨作为省会城市，其吸引力明显强于省内其他城市，越来越多的外地人口向哈尔滨聚集，就加剧了供给与需求之间的矛盾。相对而言，大连就可以分担沈阳的一部分聚集效能，从而减轻供给与需求的矛盾。近两年，人们经常会听到哪个小区内大庆、牡丹江等地的购房者增多的消息。这些都是人口结构特殊性的具体表现。
随着城市化进程的加快，类似的现象还会发生。哈尔滨去年二手房价格的涨幅只不过是“时间换空间”的表现，即短期的大量需求使得二手房价格快速上涨，二手房持有者看到了预期心理价位的出现便会出售手中房产。但这种“时间、空间互换”的现象会逐渐找到平衡点。
价格洼地论 “我们真的慢了半拍儿”
国家统计局哈尔滨调查队调研员李欣欣告诉记者，哈尔滨去年的二手房价上涨幅度之大并非偶然，这里面还有一个深层次的因素，那就是从近三年来看，前两年的涨幅小，去年的涨幅大，而总体上涨幅度并非最大。或者说，哈尔滨2009年二手房价的上涨似乎是“慢了半拍儿”。
她说，众所周知，2007年是全国商品房、二手房价格都上涨很快的一年。与哈尔滨一样的副省级城市如南京、杭州、厦门、大连、武汉等城市，都出现了火爆局面，此时的哈尔滨却不是特别火爆，成为众多大城市中的“价格洼地”。但是2008年世界经济危机的出现，其他一些城市出现了量价一起下滑的态势，但哈尔滨同样处于较平稳的状态。如此，经过了两年的发展，在2009年，二手房的交易在各种因素的推动下爆发，量价齐涨，从4月份开始就一直扮演着“领跑者”的角色，直到去年年底其涨幅遥遥领先，不再是“慢半拍儿”，而是快马加鞭走了一程。
“大拆迁”论 走出棚户区寻找新居
为了改善居民的居住条件，2009年，哈市有关部门加大力度推进棚户区改造、经适房货币补贴等工作。这些低收入家庭在获得机会喜迁新居的同时，纷纷将目光锁定二手房。
据哈市有关部门工作人员介绍，2009年哈市完成棚改拆迁净地173.1万平方米，落实拆迁安置政策1.6万户，分别完成年初计划的173.1%和160%。全年共启动棚改拆迁项目30个，完成投资71.1亿元，涉及拆迁户25284户。这两万余户居民大都集中在城市边缘地带，经济收入偏低，无力改善居住条件。拆迁后，他们携政府补偿款首选二手房安居。
此外，哈尔滨市自1999年开始实施经济适用住房供给制度。截至去年底，10年间全市累计建设经适房1678万平方米，完成投资185亿元，先后竣工红旗、闽江、科大、苗圃、机场路迎宾小区、泰山家园、群力宜居家园等建筑面积在10万平方米以上的大项目50余个，逾18万户家庭从中受益。2009年，哈尔滨市经济适用住房货币补贴额由3万元增至4万元，与政府限价、实物供应经适房相比，2006年在国内率先实施的经适房货币化补贴更令市民获益，为哈市低收入人群选购二手房提供了物质基础。
投资意识猛醒论 就怕“过了这个村没了这个店”
2009年，冰城市民凑在一起讨论得最多的话题恐怕就是“又在哪儿买房子了吗？”股市起伏不定、收藏水太深、干实体有赚有赔，只有房价是直线上升。“买房子稳赚不赔”的坚定信念让众多市民纷纷加入买房投资的大军。这些投资客的存在，也成为哈市二手房价格高涨的重要推手。
市民李女士家住南岗新吉商城附近，有一套使用面积41平方米的两室一厅。李女士比较关注理财问题。2007年、2008年经过股市的一番厮杀，发现自己的财产不仅没有增值反而缩水不少。研究后发现，买房子才是赚钱正道。新房价太贵，她将目光投向学区房，户型小、总价低，倒手快，买完后可租可卖。三四个月的时间里，先后入手的两套学区房已经为她赚了好几万元。李女士对买到手的房子并不急于出售，“现在的房子一天一个价，留着肯定能赚更多钱。”她对未来的房价很有信心。
据业内人士介绍，近年来，海南、北京、深圳等城市房市的火爆也点燃了冰城市民的投资热情。房价的三级跳让众多市民甚至中介机构，纷纷加入买房投资的队伍。“房产增值”的集体意识，成为房价稳步上扬的最重要推手。
新房领涨论 地产牛市 二手房不甘落后
在2009年国内新一轮的地产牛市当中，冰城二手房价格涨幅不仅领跑全国15个副省级城市，其实际平均价格更是高于同为东北三省城市的长春和沈阳。对此业内人士指出，这是受其“相关商品”新房的供应量以及价格决定的。
记者调查发现，就绝对房价而言，哈尔滨房产单价领跑东北三大省会城市。其中2009年长春商品住宅平均成交价格为3886元/平方米，沈阳为4223元/平方米，而哈尔滨为4495元/平方米。二手房的价格与新房密切相关。
据沈阳一家房产中介的工作人员介绍，2009年他们的二手房交易也相当火热，总量增加，价格看涨，但投资的热点区域并不十分明显。近年来，沈阳加大了商品房的开发力度，房市的总供应量呈跳跃式增长，因此沈阳整体房市投资热点多、相对分散，价格属于稳步上扬。相对而言，哈尔滨的商品房供需总量更趋于平衡，这就给了开发商坚守价格阵地的机遇。
专家介绍说，二手房与新房之间存在着经济学中所说的“相关商品”的关系，即相关商品中的替代商品，就是当新房价格上涨或供给紧张的时候，人们会转而购买二手房，从而形成对新房的替代。因此，哈尔滨新房价格领跑东北三省也就直接决定了其二手房价格的普遍上涨。
预测 二手房“井喷”后2010年四大预测
2009年，冰城楼市销售由回暖向火爆演变，全市房屋销售价格同比上涨2.8%。尤其是二手房市场异军突起，全年交易价格涨幅高达5.9%，甚至高于新建房4.6个百分点，个别片区的二手房价格甚至超过中高档新房的价格，一路飙升至每平方米上万元的“天价”。面对高企的房价，有关部门在2010年伊始，就出台了营业税取消减免、二套房首付比例“一刀切”等一系列政策“组合拳”，那么今年哈尔滨市二手房市场的走势又将何去何从呢？
预测一 卖少租多房源减少
2010年，政府出台了旨在遏制房价过快增长、打击投机炒房的一系列政策，在国家出台相应政策后，哈尔滨市二手房市场随着政策的变化，也将进入半年左右的调整观望期，即先经历由卖到租的转变。
记者在采访了哈市多家中介机构后了解到，自国家出台“2010年二手房营业税期限由2年延至5年”的政策后，哈埠二手房市场立刻出现了连锁反应：一部分产权证不足5年的卖房人，希望在2009年年底前把自己的房子售出；而大部分卖房人则认为，在短短一个月内，想把自己的房子以理想的价格售出不太可能，所以多数人打算在2010年先不卖而是出租。
有专家分析，二手房营业税期限由2年延至5年，主要目的还是为了抑制投机性购房，最重要的是增加短期炒作成本。但是政策一定会对二手房市场产生影响，产权低于5年的卖方不会再急于出手，由卖转租的变化，会促使房源相对于2009年有所减少。
预测二 交易价格稳中有升
2009年，哈尔滨市二手房交易量持续走高，尤其临近年末，受政策“末班车”效应的影响，二手房交易更是放出巨量。在此形势下，2010年二手房价格走势成为倍受关注的焦点。
好家庭房地产经纪有限公司总经理郭荣认为，参与二手房交易的群体中，刚性需求的占七八成，而目前国家出台的调控政策是为了遏制倒房、炒房一族，抑制不了刚性消费的群体。对于自住型需求和改善型住房需求的购房者来说，并不会因政策的变化而放弃购房的意愿。预计今年的二手房市场不会出现去年年末的火爆，但是交易量不会大幅下滑，而是趋于平稳，房价仍然会随整体形势稳中有升。
哈尔滨振达置业房地产经纪有限公司朱总称，根据国家规划，2009年起三年内，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。对于饱受高房价之苦的普通百姓来说，保障性住房的逐渐入市无疑是一个福音，但是从历史经验看，保障性住房的入市对当地房价的确能够起到一定的抑制作用。不过，保障性住房目前能入市的还是少数，真正能够住上经适房的人不会太多。所以，今年哈市的房价尤其是二手房的价格也不会受到保障性住房入市的冲击而下滑。
预测三 小户型仍是主力户型
2009年，由于“80后”购置婚房的刚性需求释放、城市化进程的加快等原因，使得中小户型成了交易热点。
据21世纪不动产分析师郭威介绍，因为现在的总体房价相对居民收入比较高，购房者的整体承受能力受限，使用面积50平方米以下的小户型依然是市场的主角。一些位置较好的小户型二手房十分抢手，比如南岗区的沙曼小区，该小区小户型居多，加之地理位置好、交通便利、配套设施齐全等原因，目前的价格已涨到了近10000元/平方米。同时，郭威认为，2010年，小户型仍然是二手房市场的主力，其中，中高端小户型二手房或将受到热捧。
预测四 投资热点向“北”转
哈尔滨市二环以内的二手房，因交通便利、配套设施完善等原因一直是市民选购的热点。有关部门统计显示，目前，哈尔滨市二环以内主城区二手房均价已超过了建筑面积每平方米5000元，而相对于主城区二手房房价的不断攀升，二环外三环内的二手房房价目前来看还不是很高。但随着城市的拓展，打通断头路、卡脖路，修建地铁，这一区域内小区的配套设施也将逐步完善，这些举措都会使主城区外围的二手房越来越受购房者的关注，未来也将成为市民购房的热点区域。
另外，有业内人士预测，松北区或将成为未来二手房交易热点区域。其一，市委提出“北跃南拓”的发展思路，而“北跃”的直接受益者就是松北区；其二，松浦大桥将于年内竣工，三环西桥也已开工，并将于2011年通车，松花江公路大桥扩建工程也已正式纳入日程，制约江北发展的交通瓶颈有望在不远的将来得到极大的缓解；其三，松北地区目前的房价相对较低，而且正受到越来越多市民的关注。
哈尔滨商业大学刘任重老师认为，从基本面来看，二线城市处于新的一轮发展周期，在物流贸易的转移、内向型经济发展、城市化进程逐渐推进等因素的作用下，二线城市的房地产市场将进一步发展；而从政策面来看，政策调控的重点也是一线城市，二线城市受到的压力相对较少，有些二线城市仍在执行买房落户等刺激成交的政策，因此预计今年二线城市的房地产市场表现会好于一线城市。随着国家相关宏观调控政策的出台，二线城市新房价格涨幅会变缓，但是二手房价格上涨的趋势不会变，只是增幅大小的问题罢了。这些走势都将对哈市二手房价格产生直接影响。
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责任编辑：宋巍
二手房
