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厦门国企建发房产激进扩张后遗症:多地项目被投诉,频发质量问题

(来源:网站编辑 2023-12-09 03:05)
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风头正盛的建发房产近期多个项目遭遇购房者维权,暴露出这家闽系国资房企大举扩张后的内控、管理问题。

今年初,建发国际行政总裁林伟国曾信誓旦旦喊出“今年新增2000亿货值的土地是没问题的”。如今2023年“余额”不足一月,建发离这一高调目标还有约504亿的货值,想要完成并不容易。建发国际是建发房产旗下的地产业务上市平台。

据中指研究院数据显示,今年前11月,建发房产全口径新增货值1496亿元,权益新增货值1331亿元,位居行业第四。

在刚刚结束的上海土拍中,曾经“出镜率”极高的建发这次并未出席。在业内看来,能否拿到地块本就面临运气的考验,昔日扩张欲望强烈的建发则直接弃权,或许内部对投资政策也有调整。

与不少内地房企发展路径类似,建发在冲规模的同时也出现品质下降、品牌声誉下滑的问题。据界面新闻了解,近几个月以来,建发在上海、宁波、长沙、南宁等多个城市的项目均遭遇购房者维权。

在一名房企内部人士看来,建发拿地似乎并未认真算账,投资精准度有待提高,看起来是为了规模扩张而激进投资。拿错地就要接受相应的代价,如项目滞销、亏损等,甚至有拖累企业正常经营的风险。

最近,销售单价超过10万元/平方米的上海·苏河望将建发扩张“后遗症”推向公众视野,不仅项目在预看房时暴露出质量问题,还可能因项目开发成本过高而难以盈利。

房地产行业发展逻辑已变,告别了昔日的高增长时代,当前市场仍处于底部修复过程中,而建发的扩张步伐还在不断加快,想要在进一步巩固行业地位的同时又能疏解扩张“后遗症”,对建发来说将是一大考验。

“避雷建发”

“曾经有多信任,现在就有多怀疑。”

在一名建发业主看来,“现在的建发,已不是原来的建发;外地的建发,也不是福建的建发,是一言难尽的建发。”

钟琴曾经也是“建发粉”,她向界面新闻表示,现在建发不少楼盘配置都降低了,“贵点没关系,但品质还跟不上,真是搬石头砸自己的脚。”

李虎认为,以前建发主要是在福建大本营,项目不多可以慢慢做,也做得很好。这两年建发在全国扩张厉害,品控和管理有些跟不上。

阳洋是上海建发苏河望一名业主,她是在前不久的项目预看房时发现了多个问题。她告诉界面新闻,今年10月中旬,位于普陀区的苏河望项目开展了“预看房”活动,整个项目从小区外观到内部设置都存在问题,而且连“预看房”这个环节,在流程上都不符合规定。

上海苏河望项目质量问题。(受访者供图)

“比如看房时间未提前一周告知业主,未包含至少两个非工作日。另外,未进行分户验收,也不符合预看房规定。”阳洋表示。

苏河望项目是由建发、融创联合开发。不少业主在预看房后反馈,小区内建筑现存在多项质量问题,包括并不限于:外立面严重不平整、建筑主体多处漏水、室内严重渗透发霉,以及外墙大面积使用合同中未写明的EPS泡沫材料,“此类材料在小区未交付时已出现大面积的严重破损,安全度低,随时可能脱落,有安全风险。

关于EPS泡沫材料问题,阳洋表示,业主代表曾与开发商沟通,表明无论是售楼时公告还是售房合同,都注明“外墙饰面大面以外,局部的材质应为石材、金属线条、铝板”,并没有提及泡沫材料。“结果开发商说,没写不代表不能用。”

多次沟通无果后,11月20日,接近500名业主写了一封34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量问题的函》,控诉开发商存在大量质量问题、严重减配、偷工减料、欺诈销售等。

阳洋告诉界面新闻,11月底,业主们与开发商的谈判终于有了一些进展,开发商也给出一些承诺,但还没有最终确定,“还没签书面东西。”

12月6日,阳洋表示,“目前谈判组反馈,开发商同意做出一些改进,估计还要一两周才有最终消息,但也怕说得好,做得不好。”

时间拉回至2021年2月,上海开启当年首场土拍,融创联合建发以64.52亿元竞得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块,溢价率36.15%。随后,该项目正是今日的“苏河望”, 为纯住宅项目,过会价格达10.16万元/平方米,将于今年12月末交房。

项目拿地时过高的价格,让后续开发面临不小的成本压力。

一位业主表示,我们看到了项目预算降低,偷工减料的内容,项目总投资、实际投资和开发成本账目也对不上。

根据建发股份财报数据,在2021年、2022年、2023年半年报中,列出的苏河望项目计划投资总额分别是80.44亿元、79.62亿元、79.33亿元。三次数据虽差别不大,但并不一致也能说明开发商在项目开发过程中对投资有调整。

更重要的是,2023年半年报显示,苏河望项目截至今年6月30日,预收收入总额为73.04亿元,但其开发成本的总投入已达到77.38亿元。业内认为,考虑到资金回收速度、资金成本等因素,待项目于今年底交付时,大概率会出现亏损。

上海项目遭遇维权,只是建发扩张“后遗症”的一个缩影。在全国其他城市,无论是一二线还是三四线,建发项目都存在被业主质疑质量问题的情况。如江苏太仓建发泱著业主就明确表示,“避雷建发!”

广西南宁五象建发印月的一名业主也表示,感觉被项目坑了,建议别买建发。

宁波建发春江悦门厅。(受访者供图)

宁波建发春江悦一名业主则告诉界面新闻,该项目减配降质严重,包括合同上18平方米的门厅也被缩小,室内装修也很差劲,有明显的偷工减料痕迹。

各地业主们反馈的这些质量问题,都期待开发商建发能采取实际行动,在合同规定范围内,满足业主们的合理诉求。

激进扩张

建发近期在各地爆发的质量问题,与其这两年大举拿地扩张规模相关。

自2021年下半年以来,全国多数民营房企都主动或被动地变得“理性”起来,不再随意投资,连万科都开始追求“活下去”,但自带闽系房企“爱拼才会赢”精神的建发却选择逆周期扩张。

2022年,建发已实现逆势突围。中指研究院数据显示,2022年建发以1673亿元的销售额位居行业第10名,首次成为TOP10房企,2021年的排名还是18位。

这家闽系国资房企的目标远不止于此,在2023年表现得更为凶猛。今年前11月,建发房产以1638.9亿元的销售额位居行业第八名,排在其后的是龙湖和金地;权益销售额1220.4亿元,超过绿城位居行业第七。

前11月房企销售业绩。数据来源:中指研究院

如果销售排行榜还不能完全看出建发的规模野心,那么高调拿地就显而易见了。

今年以来,建发已在公开市场拿下55宗土地,既涵盖北京、上海、杭州、苏州、成都、福州、厦门、温州、宁波、东莞、南京等一二线城市,也在漳州、龙岩、宁德、丽水等三四线城市加大布局。

基于此,今年拿地排行榜中的座次也经历了大幅调整。据中指研究院统计,今年前11月,建发房产权益拿地金额达到714亿元,晋升行业第三名,仅少于两大央企开发商保利和中海。

“没有规模就没有话语权”,这句话放在建发身上依然成立。除了要拿2000亿元货值的土地,建发管理层也明确提出今年要追求10%-20%的销售额增长。

前11月房企权益拿地金额。数据来源:中指研究院

按照今年的拿地体量,建发不出意外在2024年的房企销售榜上还会再进一步。

当冲规模作为集团策略,牵引各个经营决策,在一路高歌猛进的同时,对品质的要求和管理不一定能跟上扩张节奏,接连爆发项目质量问题也就不足为奇了。

对于建发执着冲击规模,业内也有不同看法。有房企内部人士向界面新闻表示,建发不积极拿地,就会面临没项目做的境地。这两年扩张太快,内部管理也没跟上,人员流动非常大。

也有房企人士认为,当前阶段确实是具有资金优势的国资房企做大的好时机,建发会发力是在意料之中,何况建发本身在地产行业就有一定积累。

福建一名业内人士告诉界面新闻,就建发而言,在福建还有足够的影响力,融资能力也强,相较绝大部分民营房企来说,当下综合优势明显。“在厦门也有出现项目维权,但维权的动机大多是房价跌了或配套没完全落实。”

近两年来,房地产市场下行,不少房企面临增收不增利,一些民营房企陷入流动性危机,就连头部房企也在公开债券市场出险,债务高筑,烂尾楼现象也时有出现,如期“交付”成了购房者最为关心的问题。

这或许也是许多购房者选择建发的原因,认为建发作为一家国资房企,交付必然能够保证。一名熟悉建发的业主表示,建发在福州做的基本都是中高端盘,目前交房还不错。

但走出福建后,建发的“福建大哥”光环褪去,想要在新的发展阶段取胜,品质一定是突围之道。

作为一家国资房企,建发在这两年行业保交付的大背景下,只完成基本的交楼显然不能让业主和投资者满意,应该要承担更多国企职责,保证有品质的交付,在行业下行背景下做出表率,只有这样才能配得上行业头部房企的称谓。

遗憾的是,建发还没开始重视这一点。

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