销售失速、合作方撤资，弘阳地产如何应对当下难题？
《中国科技投资》孙珊珊
根据弘阳地产（01996.HK）披露的数据，公司月度销售额从今年6月开始持续下滑，10月有所升温。对比来看，弘阳地产今年6-11月的月度销售额均不及去年同期数值。
月度销售额下滑背后，在江苏徐州、江苏苏州、江苏常熟、湖北武汉、广东佛山等城市，弘阳地产均有项目去化较为缓慢。
记者注意到，弘阳地产销售减缓的同时，公司多个合作项目出现合作方撤资情况。因蓝光发展（600466.SH）、新力控股集团（02103.HK）陷流动性危机，它们相继退出与弘阳地产合作开发的成都“地王”项目。除此之外，出现合作方中途退出的还有南昌新力弘阳府和合肥新力弘阳湖畔樾山项目。
合作方退出后，上述项目均由郑州阳韵房地产开发有限公司（简称“郑州阳韵公司”）接盘。记者进一步发现，郑州阳韵公司或为弘阳地产关联公司。
疑关联方多项目接盘
2019年5月23日，经过96轮叫价，新力控股集团子公司斥资约4.04亿元竞得成都双流区东升板块，其楼面价达13600元/?，创下该区域最高楼面价记录。
同年5月27日，新力控股集团成立成都力顺房地产开发有限公司（简称“成都力顺公司”），即上述地块的项目公司。2019年6月中旬，成都力顺公司同时引入弘阳地产、蓝光发展联合开发该幅地块。
根据成都住建蓉e办官网信息，成都双流“地王”备案名为“合园”，其产品类型以叠加别墅和洋房为主，于2020年4月入市。
2021年7月，深陷债务危机的蓝光发展退出成都“合园”项目，彼时新力控股集团和弘阳地产均增资相同金额，事后两家公司各持股50%。时隔近两个月，成都力顺公司股权再次发生变动，同样负债缠身的新力控股集团选择中途撤退。
*成都力顺房地产开发有限公司，截图来自于企查查
12月3日，记者以购房者身份致电“合园”售楼部，销售人员告诉记者，目前项目还有十几套叠加别墅，今年12月清盘，将于明年4月交付。但记者在成都住建蓉e办获悉，自2020年4月对外销售截至2021年12月6日“合园”项目还有近70套住宅未售。
记者注意到，与“合园”项目一样，新力控股集团今年9月也退出了南昌新力弘阳府和合肥新力弘阳湖畔樾山项目。12月3日，记者分别致电两个楼盘的售楼处，销售人员均告诉记者项目仍在售。
根据南昌房地产信息网，南昌新力弘阳府最早于2019年6月28日获得预售许可证，截至2021年12月6日还剩61套住宅可售。该项目销售人员告诉记者项目目前价格大约在1.8万元/?，并表示该楼盘曾售价2.3万元/?。合肥新力弘阳湖畔樾山销售人员则透露，楼盘目前在售一期，二期尚未对外销售。
记者进一步发现，新力控股集团退出后，成都“合园”、南昌新力弘阳府和合肥新力弘阳湖畔樾山项目均新增股东郑州阳韵公司。另外，襄阳新城悦隆房地产开发有限公司在新力控股集团退出后，接盘方也是郑州阳韵公司。
*郑州阳韵公司，截图来自于企查查
企查查显示，郑州阳韵公司对外投资了六家公司，这些公司均由郑州阳韵公司与弘阳地产共同持股。记者穿透股权发现，郑州阳韵公司与弘阳地产并没有股权关系，而是由两名自然人持有。并且，郑州阳韵公司于2020年12月14日成立，参保人数一栏目前显示为0。
弘阳地产为何频繁引入一家名不见经传的公司？对此，弘阳地产方面回复《中国科技投资》称：“此为业务开展需要，属常规流程。”
值得一提的是，南昌新力弘阳府销售告诉记者，新力控股集团撤股后，接盘方为弘阳地产。对于该说法，弘阳地产方面并未否认，其表示：“南昌新力弘阳府目前由弘阳全资持股，且项目已经交付，已经向业主寄送了交付通知书。”
不过，记者在企查查平台看到，截至目前南昌新力弘阳府项目公司即江西新越弘岚房地产开发有限公司有三个股东，其中郑州阳韵公司持股51%。
艰难去化
记者注意到，弘阳地产项目整体销售情况并不理想，不少项目正面临着去化难题。
根据弘阳地产披露的数据，今年5月公司月度销售额达129.23亿元，环比增加约62%。6-9月，弘阳地产月度销售额环比连续下滑。今年10月，弘阳地产销售额相比于9月有所升温，当月销售额为71.11亿元。
但时至11月，弘阳地产月度销售额又下滑至50.47亿元。对比来看，弘阳地产今年6-11月的月度销售额均不及去年同期数值。
*数据来源于弘阳地产公告
对此，弘阳地产向《中国科技投资》表示：“今年以来，受国家调控政策的影响，房企整体业绩表现不及去年同期，绝大多数房企均出现了不同程度的销售回落。弘阳地产销售额下滑，是受到市场大环境的影响。”
的确，月度销售情况不及往期的房企并不在少数，比如正荣地产（06158.HK），该公司销售额自今年3月以后连续7个月环比下降，且6-11月销售额均不敌去年同期数额。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，房地产高速扩张时代已经过去，行业销售增速放缓成为主要趋势，多数房企月度销售情况不及往期，一是调控政策持续加码；二是信贷环境收紧；三从土地供应端来看，集中供地新规施行，房企拿地面临新挑战，拿地积极性也受到一定影响，从而导致供货不足。
另据记者调查发现，在江苏徐州、江苏苏州、江苏常熟、湖北武汉、广东佛山等城市，弘阳地产均有项目去化较为缓慢。
2021年1月5日，江苏徐州江山云?所在2020-60号陶楼山东侧B地块被弘阳地产以总价约5.05亿元竞得，成交楼面价8719.03元/?，溢价率高达122.74%。
记者了解到，2020-60号陶楼山东侧B地块由弘阳地产以及金辉控股（09993.HK）合作开发。2021年8月20日，江山云?获得首张预售许可证，共推出6幢楼405套房源，其均价达15572.67元/?。根据徐州市房地产信息网，截至2021年12月5日，江山云?已售46套，去化率为12.17%。
和周边新房相比，江山云?的去化情况并不乐观。同在江苏徐州经济开发区的合景珑樾东方，在2020年7月-2021年7月之间，该项目共入网1416套房源，截至12月5日其去化率达97.96%。另在该区域的东湖尚?于2021年11月18日获得首张预售许可证，截至12月5日已售167套房源，去化率达38.84%。
*江山云?，截图来自于徐州市房地产信息网
另在广东佛山，2020年8月，弘阳地产及成都德商置业有限公司以总价5.4亿元竞得佛山禅城张槎地块，其成交楼面价为12654元/?，成为佛山张槎区域地王。
根据佛山市房产信息网，上述地块备案名为岭南锦苑，在2021年6月-8月期间获得3张预售许可证，截至2021年12月5日其去化率约为25%。与之形成对比的是，同在佛山张槎的正荣季华兰庭于2021年8月以后入市，截至12月5日该项目去化率为42%。
