经济观察报 记者 田国宝 继烧烤之后，淄博购房“以旧换新”再次引起舆论关注。
淄博“以旧换新”省心购是由淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪和评估协会联合发起倡议，旨在促进存量房与新房置换工作。9月中旬消息传出后，该措施被认为是改变了楼市调控的思路，受到舆论广泛关注。
“首先要澄清的是，这不是一项政府政策，而是协会发起的倡议”，9月13日，淄博市一位参与发起倡议工作的人士告诉经济观察报，“以旧换新”也是一个市场化行为，目前政府方面没有以任何方式参与。
截至9月14日，淄博市累计有5家房地产中介平台公司和30多个新建商品房项目参与“以旧换新”活动，但据受访的中介及销售人员透露，由于倡议活动推出的时间不长，目前还没有成功置换的案例。
以旧换新
据上述发起倡议人士介绍，今年以来，陆续有房地产企业及二手房中介向各自所属的协会反馈，目前市场存在一定数量的置换群体，由于置换周期较长，对交易产生一定限制，“所以，希望我们能帮助解决置换过程中存在的一些问题”。
正是基于房企和中介的诉求，9月初，淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪和评估协会联合发布“以旧换新”省心购倡议，并于9月8日公布了第一批参与“以旧换新”的项目和中介。
所谓“以旧换新”，主要指购房者将自有的二手房委托给房地产中介出售，然后同步在该中介代理的楼盘购房，从而实现房产置换。
根据淄博日报的报道，在9月6日的签约仪式上，有12家房地产开发企业和经纪机构签署合作协议。
上述参与倡议发起人士表示，房企和中介将参与“以旧换新”的商品房项目上报至协会，协会将逐一核实项目合法合规性，“比如相关手续是不是完善、有没有预售证，核实完确实没问题的，协会会向社会公布名单和中介联系方式”。
根据第一批项目名单，目前共有贝壳、玖易、幸福家、宝乐和盈坤等5家中介机构参与“以旧换新”省心购活动。其中幸福家代理的楼盘最多，达到了14个；其次是宝乐的12个楼盘和贝壳的11个楼盘。
根据倡议书，“以旧换新”为分五步：第一，中介与意向客户签订服务合同；第二，客户在中介合作的楼盘选房；第三，房企、中介和客户签订三方协议，客户缴纳意向金；第四，中介对存量房查证、验房和实勘；第五，客户完成新房购买手续。
上述参与倡议人士表示，“以旧换新”主要是由中介牵头、买卖双方完全基于自愿基础上的市场化行为，目前政府没有任何参与。而且，“以旧换新”活动不是一时之举，会长期持续下去。
一位参与“以旧换新”的中介人士告诉经济观察报，并不是所有的二手房都能参与“以旧换新”，多数中介都设置了严格的条件：第一，必须是70年产权的住宅，有房本；第二，2005年及以后交付的房源；第三，位于张店区或高新区主城区，暂不接受其他区县的二手房。
另一位中介人士表示，购房者想要参与“以旧换新”活动，需要先缴纳1万元保证金，中介机构按1.5%收取服务费；中介和评估公司相关人员上门对房源进行登记和核验，并做出评估价；如果二手房卖出，1万元保证金转为服务费，多退少补。
房屋做好信息登记后，中介机构会优先代理出售“以旧换新”房源，期限通常为1-3个月，二手房卖出后，房款转化为新房的首付，由中介机构直接转给开发商；如果房子没有如期卖掉，开发商为购房者退还意向金。
购房者购买新房，选定房源后，需要缴纳3万-5万元的意向订金，项目通常为购房者保留1-3个月的房源。如果二手房没有按期卖出，购房者可以继续购房，用自有资金缴纳首付，也可以选择退款。
兜底
淄博“以旧换新”省心购活动中，部分中介机构可以提供兜底，即在规定的时间内，如果二手房没有卖出，中介机构可以根据房源情况，在买卖双方完全自愿的基础上，按照评估价将二手房买下。
有的中介机构则不提供兜底服务，只负责代理销售二手房，如果没有按期卖出，则会将保证金退还给购房者。
一家提供兜底服务的中介机构人士告诉经济观察报，他们公司优先帮助购房者卖掉二手房，如果没有卖掉，而购房者确实有需要，“我们可以将客户的房子收过来，目前是按照评估价，后期会不会调整，现在还不确定”。
该中介人员表示，他所在平台有注册经纪人2800多名，不可能所有的房源都提供兜底服务，“硬性要求就是二手房必须在张店区和高新区，其他的条件就是一房一议，起码有一定的资源，比如好的学区”。
据其介绍，目前提供兜底服务的中介机构不多，有的是按评估价兜底，有的中介是在评估价的基础上折价10%-20%左右。
另一位中介人士也向经济观察报确认，提供兜底服务的中介机构，按照市场价收房子的可能性不大，“想要让中介兜底，肯定是需要让利的，否则中介机构凭什么收你的房子，而且中介手里也不可能积压太多房子”。
多个中介机构的人士表示，中介机构兜底收过来的房子，主要用来继续出售，“有的房子本身比较好，但是现在因为市场不好，短期内卖不出去，我们低价收过来，慢慢去卖，可以赚个差价”，一位淄博本地中介机构人士表示。
还有一些房源，房子本身品质、园林、物业都不错，学校、商业等配套也很好，但房子相对较旧，装修也比较差。中介机构会投入一部分资金，将房子重新装修后再进行出售，从而可以获取更大溢价。
由于中介机构兜底收过来房子，最终还是用于出售，所以一方面，中介自身实力限制了其大规模收房的能力；另一方面，在当前市场环境下，绝大多数房源很难符合中介机构的收房要求。
一位贝壳经纪人告诉经济观察报，中介收房，希望价格越低越好，在实施过程中会不断压低房价；而业主出于换房需要，希望价格卖得越高越好，“所以这个东西有天然缺陷，价格太高了，中介不愿意收；价格太低，业主不愿意卖”。
另一位参与倡议的协会人士表示，作为活动倡议的发起机构，他们希望这个政策能够为房企带来实实在在的成交，但光靠房企和中介机构很难有所作为，“我们也希望下一步国企和金融机构能参与进来”。
由于“以旧换新”活动开展只有半个月左右，很多工作还在进一步完善中。未来，协会将与企业和中介机构一同，针对实际过程中存在的问题一一解决，“现阶段确实是没有太大突破”。
市场化
一家前十房企的淄博项目销售负责人表示，“以旧换新”的最大好处是缩短了置换客户的交易流程。原来置换的客户，需要先把老房子卖掉，然后买新房，现在可以同步进行，“原来哪个项目会给你保留三个月房源？”
购房者买新房，通常情况下，缴纳购房意向金后，需要在3天或7天内确定是否购买，也就是说，开发商只为购房者保留3天或7天房源；而“以旧换新”活动中，开发商可以为购房者保留房源1-3个月。
他也指出这一活动的局限性，由于不是政府发布的政策，只是协会倡导的市场化行为，各方参与的积极性不高，“卖的好的项目不会参与，参与的基本都是卖的不好的项目，所以活动能带来的利好有限”。
虽然参与“以旧换新”的房地产项目不乏万科、绿城、旭辉等知名房企开发的项目，但据多个中介机构人士介绍，由于目前房地产市场较为冷淡，这些参与项目多数去化较慢。
一位房企项目销售人员认为，正常情况下，项目不可能为购房者保留3个月的房源，“市场好的时候，别说3个月，10天都不会保留；之所以能保留，说明这套房子3个月不一定能卖出去”。
据其介绍，他所在项目有30栋楼，2600多户，一期项目在2022年1月开盘，目前去化率不到一半，他销售的项目也参与了“以旧换新”活动，与两家中介机构签订了协议，但至今还没有一例客户签约。
淄博市住建局一位人士告诉经济观察报，由于目前房地产市场不景气，“以旧换新”省心购实际上是一个促销活动，与政府发布的政策有本质区别，政府不会直接参与活动，但会为活动提供必要的支持。
对于是否存在通过“以旧换新”活动筹集保障性住房房源的可能性，该住建局人士予以否定。一是因为“以旧换新”的房源分布在不同小区，转变为保障房存在现实障碍；另一个原因是成本上也不划算。
据其介绍，目前淄博市筹建保障性住房主要两个渠道，一个是通过新建来完成保障性住房任务；另一个是对政府享有产权的整栋房源进行改造，转化成为保障性住房，而且保障性住房建设的专项资金，不可能用于市场化的“以旧换新”。
