近日，城固法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。
基本案情
张某年近七十，育有一儿一女。2020年1月张某亲笔书写一份遗嘱，写明其全部财产由儿子张小某继承。2021年9月，张某将其名下一套城区某小区的三室二厅房屋以60万元卖给郭某，郭某预先支付了房款20万元，但张某还未来得及办理过户手续即去世。张小某对其父卖房一事并不知情，继承了这笔房款和房屋，并办理了过户手续。2022年2月，张小某因生意周转急需资金，将该房屋卖给其朋友刘某，刘某一次性支付了房款65万元，并办理了过户手续。2022年4月，郭某找到张小某，多次要求张小某协助办理房屋过户登记手续，张小某一直避而不见。郭某便将张小某诉至法院，要求解除合同并退还支付房款和承担违约责任。
法官说理
法院审理认为，当事人之间订立的变更不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，合同的生效不以不动产登记为生效要件，未办理物权登记的，不影响合同本身的效力。本案中，张某与郭某签订了《房屋买卖合同》，合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。生效合同当事人不按照合同约定履行各自义务或者履行合同义务不符合约定的，应依据约定承担违约责任。张某去世后，张小某作为遗嘱继承人，继承张某全部遗产，应协助郭某办理房屋所有权转移手续，但张某继承案涉房屋后，转而卖于刘某，并完成了过户登记，房屋所有权发生转移，《房屋买卖合同》已事实上不能履行，按照法律规定，张小某作为张某唯一继承人，应以所得遗产实际价值为限清偿房屋买卖合同产生的债务，即以所得遗产实际价值为限退还20万元房款、进行违约赔偿。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行;
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
第一千一百六十一条 继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
