自今年2月份，不动产私募投资基金试点启动以来，不动产私募投资基金如何参与化解房地产风险受到广泛关注。
近日，上海市国际股权基金投资协会不动产分会副会长、建纬律师事务所副主任宋仲春在由上海市国际股权投资基金协会主办的“2023 SIPEF·中国不动产基金投资管理年会”上指出，不动产私募投资基金可以引导权益资金投资经营性不动产，缓解房地产企业的负债压力，有利于实现“支持房地产市场平稳健康发展，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展”的目标和原则。
业内人士指出，随着政策推动和市场接纳度提升，不动产私募基金规模有望快速增长。不过，考虑到房地产市场本身存在周期性和地域性风险，如何准确评估和管理这些风险是不动产私募基金面临的挑战。对于管理人而言，需提高管理能力，强化风险防范，同时增强基金的信息披露和透明度，提高投资者的信心。
激活不动产流动性
中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
宋仲春指出，近年来，我国一些私募机构已设立投向商业地产、基础设施的私募基金，并在基金业协会备案，逐步积累不动产投资运作经验。2023年，证监会决定开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，以促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式，中国不动产基金迎来变革的一年。
此前，中国证券监督管理委员会市场监管二部主任王建平公开表示，不动产私募投资基金试点不仅有现实的必要性，也具备一定的特有优势，主要有以下几方面作用：
一是深入贯彻落实党中央、国务院关于“促进房地产业良性循环和健康发展”重要部署，形成金融合力。不动产私募投资基金可通过满足不动产领域合理融资需求，投资存量住宅，助力做好“保交楼”“保民生”工作。同时，不动产私募投资基金可在发挥专业化优势的基础上，与信贷、债券及其他股权融资等金融工具形成合力，“多箭齐发”，共同推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
二是盘活经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险。不动产私募投资基金可以引导权益资金投资经营性不动产，激活经营性不动产的流动性，增强房地产企业“资本金”，修复资产负债表，缓解负债压力，提振市场信心。
三是丰富资产配置选择，推动引入机构投资者和长期资金。在产品需求端，国内机构投资者资金储备丰富、运营管理专业，多元化资产配置需求较大；在产品供给端，既有股权投资属性，又能实现较为稳定的期间收益的金融产品存在短板。不动产私募投资基金规模较大、期限较长，能够通过长期稳定的期间收益或者项目增值退出等方式获取回报，可以丰富投资者资产配置选择，在现有权益、债券产品基础上，增加新的可投资品种，满足机构投资者和长期资金的资产配置需求。
四是实现优质资产与房地产企业风险隔离。不动产私募投资基金可通过将目标资产从原始权益人处独立收购并实现控制运营，利用私募基金的财产独立性和风险隔离优势，实现目标资产的有效剥离，从而成为独立运营的主体。通过这种方式，可以为存量地产注入增量资金，并与原始权益人的资产负债表相隔离，有效盘活可经营的优质资产，帮助企业纾困。
流动性较差+参与门槛高
“一方面，随着政策的推动和市场需求的提升，不动产私募基金的规模逐步扩大；另一方面，越来越多的投资者认识到不动产私募基金的价值，积极参与其中，市场参与度不断提高。”IPG（环业投资集团）中国首席经济学家柏文喜接受记者采访时指出。
也要注意的是，不动产私募基金在发展中还面临一些挑战。
深圳市西政资本管理有限公司（以下简称“西政资本”）方面指出，不动产私募基金是私募股权基金的一种，理论上可以通过收购出险项目公司股权的方式参与到纾困或风险项目处置中。但是，资金机构对于不良或风险项目的选择仍旧考虑到项目本身的市场收益、是否算得过账等问题。参与房地产风险处置，投资机构通常也不会选择通过不动产基金的方式进行投资。对于优质的项目，一些有资金实力的资金机构或AMC，通过搭建有限合伙或引入服务信托等方式搭建架构进行风险隔离，进而参与到项目处置中相对常见。
中国金融智库特邀研究员余丰慧补充表示，作为新兴的投资工具，不动产私募基金可能需要适应不断变化的监管要求和规定。“与公募基金相比，私募基金的流动性较差，这可能影响投资者的兴趣和基金的规模扩张。从资金端来看，市场对不动产私募基金的理解和接受程度可能会影响其发展速度和规模。”余丰慧坦言。
在资金来源方面，西政资本方面也指出，《私募投资基金监督管理办法（征求意见稿）》对不动产基金等备案、投资人投资要求等也提出了更高的要求，比如要求不动产私募基金实缴规模不得低于 3000 万元，单个投资者实缴不低于500万元；80%投向单个标的的私募基金，实缴不低于2000万元，单个自然人实缴不低于1000万元。即不动产基金实缴不低于3000万元，单个自然人投资不低于1000万元，其他单个投资人不低于500万元等。作为一个趋势，对不动产私募基金的要求只会越来越高，除非是超高净值投资人，一般很难参与其中。
基于此，余丰慧建议，为促进不动产私募基金的发展，还需要以下几点支持：持续的政策支持和明确的监管框架可以帮助市场参与者理解和适应新的投资工具；培养具备房地产和金融专业知识的复合型人才，以满足基金管理的需求；鼓励产品和服务创新，以满足不同投资者的需求和市场变化；增强基金的信息披露和透明度，提高投资者的信心。
