房贷利率正式降至“3字头”，土地拍卖传来捷报，为2024开年的佛山房地产市场增添了一丝暖意。1月前两周，佛山住房成交呈现企稳回升之势。
回顾过去一年，佛山房地产市场的分化愈加明显。从时间看，全年成交量高开低走；从类别看，新房成交量环比下降21.9%至历史低谷的同时，二手房成交量大幅增长三成，力撑房地产市场总体规模的平衡。这背后，购房者产品偏好、购房心态也正发生变化。
数据中藏着市场发展的新趋势，日前，佛山贝壳研究院发布《2023年年度佛山楼市大数据》（下称《报告》），剖析复杂形势下的“确定性”。
结构之变：
近11年来，二手房成交量首次超过新房
《报告》显示，2023年佛山新房成交54400套（含别墅），比2022年下跌21.9%，为近十年来最“低谷”。
与之相比，年内佛山二手房网签成交59013套，比2022年大幅上涨32.9%，全年月均成交4918套。
拉长时间线，佛山新房、二手房的成交走势也不同。
新房上、下半年成交“断层”较大。在业绩承压的情况下，开发商在2023开年后加快了推盘节奏并且优惠力度较大，上半年“促销跑量”效果显著，其中，3月份一度冲至9120套成交，6月后，市场再度下探，即便下半年土拍记录刷新、政策加码，市场仍较为平稳，下半年月均成交套数徘徊在3000余套。
新房成交3月达至年度峰值，二季度之后整体速度明显放缓。来源于《2023年年度佛山楼市大数据》
二手房同样在3月份冲至最高成交量，随后虽然有升有降，但始终维持在较高水平，并且自4月后，成交量占比一直高于新房。
基于此，2023全年佛山二手成交占比达52%，为近11年（2013-2023年）来首次二手房成交占比超过新房。
佛山历年二手住宅网签走势、佛山存量化进程。来源于《2023年年度佛山楼市大数据》
“佛山楼市的存量化进程加快，可以说2023年是‘存量房元年’。”贝壳研究院佛山分院院长董晓丹说。对此现象，有业内专家认为，正常情况下，二手房成交量超过一手房是件好事，它是一个成熟房地产市场的标志，也反映出市场活跃度的提升。
但是，2023年佛山二手房成交势头之猛，也被认为是“多重因素作用的结果”，购房者求稳、求性价比，卖方则集中“脱手”变现，供求新形势背后是一场价格博弈。
价格博弈：
63.5%二手房成交价格在150万元以下
“流动性较弱情况下，部分有闲置房源的业主，选择在此时脱手、变现。”一位佛山本土房地产从业人员观察到，部分二手房的优惠力度，比新房还要大。
《报告》统计数据印证了这一点。2023年上半年，佛山新增的库存房源量规模较大，库存房源量在5月突破10万大关（贝壳平台上的住宅、别墅产品）。
10万套二手房，哪些受购房者青睐？从成交结果看，低总价、单价1万元以内的房源成交占比明显提升，2023年佛山二手房成交套均总价约150万元，较2022年下降约6万元，150万元以下的低价房源成交占比达63.5%。
追求性价比，购房者的决策周期在变长。《报告》显示，随着挂牌量的上涨和客户观望情绪加剧，二手房源从挂牌到卖出平均需要接近8个月时间，如果是在2019年，这个周期仅为3个月左右。
事实上，挂牌超过360天才成交的房源占比22.4%，但仍有19.2%的房源在30天内即可成交。分区域看，顺德区卖家对二手房源出手最快，购买高明和三水二手房的客户平均成交周期最短，顺德区客户的成交周期最长。
佛山二手交易以价换量趋势明显，150万以下的低总价房源占比达63.5%。来源于《2023年年度佛山楼市大数据》
在套均成交总价的走势上，佛山新房与二手房再次呈现截然相反的特征。
一些行业媒体将2023年称为佛山的“豪宅年”。这是因为，从成交面积段看，120平方米以下比例略微下降，而120-144平方米比例明显上升；对应到价格上，虽然成交主力仍为150万元以下的新房，但300万元以上的比例在扩大。
也就是说，过去一年，新房市场中，买大户型、高总价的人占比更多了。
政策发力：
当前佛山房贷利率已降至历史低位
“佛山的房地产市场处于由量到质的转变阶段。”董晓丹认为，不论是新房供给产品力的提升，还是二手房市场持续的“以价换量”，今年佛山楼市都非常值得期待。有专家同样认为，今年，购房者或将“看到很多价廉物美的选择”。
市场利好的同时，政策端也在发力。梳理过去一年佛山楼市政策，主要是围绕降低购房成本展开的。
比如官宣执行“认房不认贷”，下调首套房、二套房贷利率，取消首套房贷利率下限等。截至1月23日，佛山已有中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、光大银行、广发银行、华夏银行、民生银行、中信银行、招商银行等至少10家银行按LPR﹣40bp（即3.8%）执行首套房贷款利率。另有行业媒体报道个别银行可做到利率3.6%。
同时，佛山住房公积金出台贷款新政，单缴存职工家庭最高可贷提高至60万元，双缴存职工家庭首套住房最高可贷100万元。对于绿色建筑、装配式建筑、多孩家庭购买首套住房，最高贷款额度可分别上浮10%且上浮比例可累加，即单缴存职工家庭首套住房最高可贷78万元，双缴存职工家庭首套住房最高可贷130万元。
董晓丹认为，在佛山“认房不认贷”政策下，政策受益群体较大，刚需、置换等群体均可以降低购房成本、减轻房贷负担，“长期来看，当下已处于历史房贷利率低值，有自住需求的购房者可以抓住机会。”
■数读2023年佛山楼市
新房成交量54400套
2023年佛山全市新房住宅成交呈现“高开低走”的走势，全年峰值出现在3月，二季度再度进入调整周期，全年共网签54400套，环比下降21.9%。
新房供应量41484套
2023年住宅供应量41484套，环比下降24%，处于近年最低位水平，其中120平方米以下仍为大部分镇街的主力供应产品，而大沥、大良、桂城、石湾则以供应120平方米以上为主。
新房库存去化周期19个月
受新房销售速度下降影响，佛山新房库存去化周期从去年底的13.09个月上涨到19个月，库存压力加剧，其中禅城区去化周期最短，高明区去化周期长达29个月。
二手房成交量59013套
2023年全市二手网签共59013套，环比去年大幅上涨32.9%，全年度月均成交4918套。今年二手成交占比达52%，为近年来首次二手成交占比超过新房，佛山存量化进程加快。
二手房成交占比52%
从2023年4月开始，二手房网签量每月均超越新房，最终全年二手成交占比52%，超过新房，2023年为佛山“存量房元年”。
套均总价“涨跌各异”
二手房市场以价换量趋势明显，2023年套均总价约150万元，较2022 年下降约6万元。
相反，随着改善型和大平层产品的销售带动，新房套均总价明显上涨，达到222.98万元，2022年这一数值为211.61万元。
（以上内容整理自佛山贝壳研究院《2023年年度佛山楼市大数据》）
【撰文】华声宇
